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La constitution du premier syndic de copropriété doit respecter les règles fixées par la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis au Maroc, modifiée et complété par la loi 106-12.

La première assemblée générale, dite constitutive, tient sa première réunion sur convocation faite par un ou plusieurs copropriétaires. Les copropriétaires sont convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier de justice ou par tout moyen légal de notification, quinze (15) jours avant la date fixée pour la réunion. La convocation à l’assemblée générale doit indiquer la date, l’heure, le lieu et l’objet de la réunion.

L’assemblée générale doit faire l'objet d'une déclaration au siège de l'autorité administrative locale dans le ressort duquel se trouve l’immeuble.

Une feuille de présence est établie avant l’ouverture de la séance et doit indiquer le nom de chaque copropriétaire ou son représentant ainsi que le nombre et la proportion de fractions indivises et divises qui lui reviennent.

L’assemblée générale élit parmi ses membres son président pour en diriger les travaux, désigne un secrétaire pour dresser le procès-verbal de la réunion, et délibère sur les points inscrits à l’ordre du jour après son approbation.

L’assemblée générale, procède, lors de sa première réunion, à la désignation du syndic et de son adjoint ainsi qu’à l’approbation du budget prévisionnel et la fixation de la quote-part des charges de chaque copropriétaire, si celle-ci n’est pas fixée dans le règlement de copropriété.

Le syndic doit notifier, à tous les copropriétaires, le procès-verbal de l’assemblée générale contenant toutes les décisions prises, dans un délai n’excédant pas huit (8) jours à compter de la date de prise desdites décisions.

Les décisions prises par l’assemblée générale doivent faire l'objet d'une déclaration au siège de l'autorité administrative locale. Il en sera donné un récépissé provisoire cacheté et daté sur le champ.

Le règlement de copropriété n’est pas un document immuable. Le législateur permet son amendement pour supprimer les clauses devenues illégales et pour tenir compte des modifications législatives et réglementaires qui sont intervenus après l’élaboration du règlement de copropriété.

En effet, le règlement de copropriété fait office de loi interne au bâtiment ou à l’ensemble immobilier mais doit être conforme aux dispositions légales qui peuvent, parfois, être en contradiction avec les siennes.

Ainsi il s’avère utile de modifier le règlement de copropriété mais dés lors que cette modification concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes elle doit être approuvée par l’assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires.

Un règlement de copropriété qui n’est pas mis à jour peut être à la source d’une procédure judiciaire alors qu’une remise à plat de l’ensemble des clauses peut facilement permettre de l’éviter.

un livret de conciergerie sera remis à chaque résident et nouveau copropiétaire avec l'ensemble des prestations et offres de conciergerie mises à sa disposition

Quels sont les points à vérifier avant toute contestation d’une ou plusieurs décisions de l’assemblée générale par un copropriétaire ?

  1. Il faut une décision :
  2. Seules les délibérations présentant le caractère de décision peuvent être contestées. Il faut donc qu’il ait eu vote; ne constituent pas une décision : les avis, les simples accords de principe et les décisions ne figurant ni à l’ordre du jour, ni dans le procès verbal d’assemblée ne peuvent pas être contestés.

  3. Il faut avoir la qualité d’agir :
  4. Le syndic notifie à tous les copropriétaires ces décisions accompagnées des procès- verbaux de réunions par lettre recommandée avec accusé de réception. Tout copropriétaire s’estimant lésée par les décisions de l’assemblée générale peut les contester.

    Par contre les tiers n’ont pas qualité pour agir contre une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, il en ainsi du concierge de l’immeuble, d’un locataire…

  5. Il doit s’agir d’une décision contraire aux textes législatifs et au règlement de copropriété :
    • Le manquement à une règle légale de forme : manquement aux règles de convocation qui entraîne l’annulation de la décision ;
    • Le manquement à une règle de fond (abus, erreur, fraude...) ;
    • Le vote est contraire à l’intérêt commun des copropriétaires quand l’assemblée prend une décision dans l’intérêt de certains d’entre eux et non dans l’intérêt collectif (cas des travaux affectant les parties communes ne profitant qu’à un seul copropriétaire) ;
    • La décision est prise par abus de majorité :
    • Lorsque le syndicat refuse d’exécuter les travaux indispensables à la conservation des parties communes, ou s’oppose à l’apposition d’une plaque alors que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une profession ;
    • La décision est prise par abus de minorité :(bien que ce soit difficile à plaider) : Lorsqu’un copropriétaire s’oppose à une modification des parties communes ou du règlement de copropriété alors que la décision sert à l’évidence l’intérêt général.
  6. Les décisions de l’assemblée générale ne peuvent-être contestées que par la voie d’une action judiciaire :

Comment agir ?
Contester une décision de l’assemblée générale oralement ou par lettre recommandée ne suffit pas. La contestation est conditionnée à des règles de procédures et de délais (saisie du tribunal)

Pour contester les décisions de l’assemblée générale de copropriété, l’intéressé s’adresse au président du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble. L’action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic et non contre ce dernier. La loi autorise le recours à la procédure de référé qui permet de faire cesser d’urgence le trouble.

Il est à signaler que le recours n’a pas un effet suspensif; cela signifie que même s’il y a action en justice contre l’assemblée générale, les décisions de celle-ci peuvent être immédiatement exécutoires à la demande du syndic.

La nullité de la décision entraîne la nullité de ses effets. L’application d’un tel principe soulève parfois des difficultés pratiques, lorsque la décision s’est déjà traduite par des réalisations dans l’immeuble. Des dommages-intérêts peuvent être accordés au copropriétaire qui a subi le préjudice.

Il peut arriver que la répartition des charges lèse les intérêts d’un ou de plusieurs copropriétaires par exemple un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charge est trop importante par apport à la superficie de son lot. La révision de la répartition des charges apparaît donc nécessaire.

A cet égard on distingue la modification des charges par l’assemblée générale de leur révision judiciaire.

  1. Modification par l’assemblée générale :
    • La modification de répartition des charges résultant d’un changement d’affectation est soumise à autorisation de l’assemblée générale.
    • La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires
    • La modification de la répartition des charges est nécessaire : En cas de travaux, actes d’acquisition ou de disposition. En cas de division d’un lot en élément dont la quote-part de charges n’est pas prévue par le règlement de copropriété.

    Si l’assemblée générale, ne décide pas de la modification de la répartition des charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de première instance du lieu de l’immeuble.

  2. La révision judiciaire des charges :
  3. Chaque copropriétaire peut poursuivre en justice le syndicat du copropriétaire pour la révision de la répartition des charges s’il estime que la part correspondant à son lot est supérieure à son dû. Néanmoins tant que la répartition des charges n’est pas annulée le syndic doit l’appliquer.

    La nouvelle répartition judiciaire n’est pas rétroactive, ce qui a pour conséquence de valider les appels de charges antérieurs au jugement ; le copropriétaire qui a trop versé ne peut obtenir le remboursement au titre de l’indu, mais peut demander des dommages et intérêts.